中介未履行忠实尽力义务 导致二手房买卖交易不成

福建法治报—海峡法治在线3月31日讯2017年12月28日，陈某煌和案外人陈某泉共同取得某房产的产权证。2018年7月20日，林某与陈某煌、某中介签订《房产买卖协议》，约定：陈某煌将该房产出售给林某，由林某分期支付陈某煌购房款48万元，支付某中介中介费4000元，林某已知晓并同意该房产未满两年暂无法过户，愿意承担风险，陈某煌在办证满两年后配合林某办理过户；等等。同月27日，陈某煌和某中介分别向林某出具收条确认收到购房款47万元及中介费4000元。

此后，陈某煌因债务被泉港法院强制执行，泉港法院依法查封该房产。林某遂向泉港法院提起执行异议和案外人执行异议之诉，均被驳回。2020年11月10日，林某再次诉至泉港法院，请求判令解除《房产买卖协议》；陈某煌、某中介返还林某支付的购房款47万元及相应利息；某中介退还中介费4000元及手续费1000元。

泉港法院审理后认为，某中介承担的仅是居间服务，导致合同目的不能实现的主要原因系林某自愿购买两年内无法过户的房屋及陈某煌欠债，且某中介已把购房款支付给陈某煌，但某中介应如实向委托人报告有关订立合同事项，其未能要求另一产权人陈某泉共同签订协议，应承担退还部分中介费的过错责任。泉港法院遂判决解除《房产买卖协议》；陈某煌退还林某47万元及资金占用利息损失；某中介退还林某中介费2800元。

法官说法

由于二手房交易过程中存在部分不规范、不诚信、规避风险等行为，因此，购房者与中介机构的纠纷也日渐增多，本案就是一起典型的二手房交易纠纷案件。

为避免类似纠纷的发生，法官建议：根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的规定，房产中介机构应履行好以下几项义务：1、报告义务；2、忠实义务；3、尽力义务；4．负担中介活动费用的义务。且中介机构在服务过程中，不得违规操作赚取报酬，不得为当事人规避政策、法律法规的规定，在中介机构履行了义务并促成了买卖合同成立的情况下，购房者不得以限购、限贷、出卖人负债等原因导致合同无法生效及履行要求中介机构退还中介费用；反之，若中介机构未履行好上述义务导致合同未能成立或者无法生效及履行的，则中介机构无权向购房者收取中介报酬或应根据过错承担向购房者退还相应中介报酬的责任。（记者 林扬阳 通讯员 钟伟科 郭文波）