房地产调控遭遇“两难” 房价越调越高原因何在

房地产宏观调控遇“两难”

中国经济时报：今年以来，国家采取了一系列措施调控房价，包括提高贷款利率、首付比例，增加土地供给，限购二套住房，加大经适房保障房力度，严格征税，等等。从目前的市场反应看，这些措施已经见效。在一线城市，已经出现成交量、房价“双降”的局面。您对此有何评价？

周天勇：房地产领域的宏观调控非常复杂，需要考虑各方面的关系，如经济与社会、政府与居民、ＧＤＰ速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策，都有利有弊，没有完美的政策组合，只能是求得一个次优和平衡。看哪方面出问题，对经济和社会稳定的影响较大，就医治哪方面。但是，从长远看，需要一个根本上解决问题的方案。我觉得，目前房地产调控存在诸多“两难”。

第一，有限土地在吃饭与居住之间存在矛盾。我国９６０万平方公里土地，１４４亿亩，人口密度排在全世界各国第１１位。但是中国有一个特殊情况，从云南的腾冲到黑龙江的漠河，这一条线的西边国土占６４％，这６４％的国土上只有５％的人口，这一条线的东边３６％的国土上居住着９５％的人口，挤在华北平原、四川盆地、长江中下游平原、岭南、东北平原。这一块国土条件比较好，地比较平。如果按照９５％的人口除以３６％的国土，中国的人口密度上升为全世界第三位。第一是孟加拉，第二是印度。另外，每一个农业劳动力耕种的土地，中国倒数第三，每一个劳动力耕种的土地大概是６亩左右。地太少，人太多，存在吃饭和居住的问题。这个矛盾解决起来很困难。

第二，压低房价地价与地方财政收入之间的矛盾。从体制上讲，目前中央财政集中太多，地方各级政府留得太少。因此，成了中央靠税，地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。而且，现在地方政府由于强调公共服务、保障民生，除了建设和行政开支外，这方面的支出比例和规模越来越大。地方财政钱从哪里来，成了一个严重的问题。近几年，中央为了减轻企业和居民的负担，清理地方的各种收费，并且怕形成严重的地方政府债务问题，严格限制地方政府搞融资平台。因此，卖地获得收入，成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是，在土地上收的钱越多，毫无疑问，土地财政要摊入房价，房价是没有办法从根本上控制下来的。

第三，经济增长速度与扩大就业之间的矛盾。今年我们宏观调控的任务是抑制通货膨胀，而且输入型通货膨胀压力也很大，收紧银根，信贷规模控制，将会影响一些项目的上马投资和建设；一些企业的融资也会发生困难，特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。再加上对房地产领域的严厉调控，限制房屋销售，经济增长速度，可能会有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极的作用，另一方面，也会对房地产业和建筑业产生较大的影响。在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的ＧＤＰ会减少，就业容量也有可能萎缩。

第四，宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。政府从农民手里购过来，高价倒出，最后在强大的动力机制上要控制房价，很难。

科学调控和彻底改革

中国经济时报：您认为房地产调控的核心要解决什么问题？

周天勇：其一是收入增长速度和房价上涨幅度。两者之间的关系要合理，也就是说房价上涨的速度不能超过居民收入上涨的速度。

其二是房价收入比。我认为整个国家和每一个地区都要测算房价收入比。如果这个地区房价收入比到了９，老百姓买不起房子了，当地领导就不称职。

其三是信贷手段和税收手段共同使用。光有信贷手段没有用，我认为房产税必须开征。

其四是城镇住宅用地应供尽供，限制农村住宅用地，改造未利用土地，增加土地供应。不要舍不得地，舍不得地，房价就高，老百姓也难受。城镇居民需要多少住宅，算好后保证供给。不要鼓励农民在深山沟里或者是耕地上盖楼，辛辛苦苦赚１０万块钱，盖在山沟里，过了几年，儿子、孙子出去打工，不回来了。最后，拆楼还花成本。

其五是增加保障房建设和供应。这里面有一个问题，就是福利社会一定要和生产力水平、人口国情、财政能力相适应。拉美上世纪８０年代、９０年代有两个问题，第一个是收入差距太大，第二个就是政府对老百姓承诺得太多，最后政府支撑不了，导致金融危机。因为向银行借钱，导致财政赤字，导致８０年代负增长，９０年代低速增长，０．２％的增长速度。拉美还没有包房子，只是包医疗和社保。美国搞养老金，现在成了非常大的负担。希腊、冰岛、法国等国家都是福利太多，承受不了。法国的养老金窟窿特别大，政府让推迟两年退休，少支付两年社保，竟惹起很大的动荡。如果我们把养老、医疗、教育、住房全部包下来，我们会不会走拉美、欧美国家的老路？我觉得这是一个问题。所以，我坚决拥护保障房的建设，但是要测算未来的风险，要考虑财政能力。