11月1日，中央房地产救市政策正式实施，5日，国务院投资4万亿刺激经济的消息见报，接下几天，增值税改革、稳定楼市股市、施行积极财政和适度宽松货币政策、央行有可能再次下调利润……各种“利好”纷至沓来，股票市场10日即实现了三级跳，迅速攀升到1800点。由此便有人认为，在政府救市的组合拳配合下，房产行业有可能会迎来一个的暖冬。

    “利好出尽是利空。”这是股市里面经典的操盘法则。从长期来看，政府救市组合拳对保增长是有立竿见影的效果的，对经济的长期发展也是较大的利好，因而，对政策极为敏感的股票迅速做出了相应的反应。但对房地产市场而言，种种政策未必见效。

    首先，造成目前房地产市场普遍低迷，成交放缓，有价无市的局面，有总体经济形势不佳的影响，但归根结底，是房价从2006年来的快速增长与居民收入、尤其是与需要房而没房的真正刚需们的收入不相符，目前房地产市场的主要矛盾是高昂的价格与居民底下购买力之间的矛盾。

    国际上，合理的住房价的“房价收入比”为3至6倍，也就是一个家庭3年到6年的收入可以买的起价格（3月份有媒体报道，纽约的房价收入比是0.69，寸土寸金的东京是1.1）。1998年，国务院23号文件也提出，一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房，其平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，而当时规定的经济适用房的涵盖范围是占人口80%以上的中低收入家庭——“房价收入比”定为4倍，是有关部门经过综合评估后得出的结论。然而，国家统计局的统计数据显示：深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍，而2006年则飙升至15.76倍，到2007年，飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”，甚至达到了30倍至50倍以上。显而易见，以国际上通用的“房价收入比”这个标尺来衡量，我国房价已经远远超出了居民的实际购买力——并且，中国的统计数据中，房价的高与居民收入的低，其中的潜规则不言皆知。加之目前国内基尼系数早超出0.4的警戒线，贫富差距悬殊，大部分的财富聚集在少数人的手中，绝大部分无房而迫切需要住房的人，在高房价面前，只能望房兴叹。

    其次，地产行业非理性的发展亦是导致目前市场观望情绪浓重的重要原因。非理性，指的房地产行业去年来盲目发展、疯狂拿地的不理智行为，一方面，由于他们的高价拿地、疯狂发展，导致企业资金紧张，公司运营岌岌可危，引发市场对其生命力的担忧；另一方面，由于他们的非理性扩张，快速推高了市场供应量，不少城市按照目前的市场供应量和去年市场较好时候的消化量，即使不再增加新的房源也还要2-3时间才能去化掉——在买方市场面前，购买者自然喜欢挑挑拣拣、货比三家，再加上整体形势，让刚需们不观望也难。

    此外，房地产企业在改革开房后的，遵循市场法则，合法健康发展的实在少之又少，在房地产这个高资金投入的行业，不少企业依靠银行借贷或民间借贷起家、发展、壮大，股权资本管理混乱，经营成本和风险高昂，加之其管理和经营又还是走的粗放型的老路子，成本高、效益低、浪费巨大，企业在市场中的责任、口碑和信用几乎沦为“千夫所指”。正是因为如此，一些企业推出的“无理由退房保障”、“三年保增值30％”的购房行动，在责任、信用和口碑的缺失下，统统变得黯淡无色——人们在企业推出的促销活动中，考虑的是“企业倒闭了怎么办？”“到时候承诺的保障不兑现怎么办？”“出了问题谁会为我们负责？”在历史和经验面前，人们找不到理由支持自己签字买单。

    再则，政府屡屡推出的救市政策，虽然給了开发商一定的存活空间，但对居民而言，因为未能确定：什么时候是底线？还会不会有更大的救市行动？会不会有更多的购房优惠？一个健康的机体是不需要救治的，这是人皆知之的道理。因而，越多的政策推出，居民们观望情绪就越严重，直到某一天、政府不再有新的救市政策推出后的某一天，漫长观望期后的某一天，地产行业遭遇较彻底的洗牌后的某一天，市场正常调整完后的某一天，刚需们也就结束观望、成交量也就逐渐上来了。

    因此，在种种利好政策后面，房地产市场的观望情绪还将持续很长一段时间！（王泽金）

（责编：吴颂洁）