土地价格到底有没有推高房价？刚性需求是不是房价上涨的主要原因？或者是因为开发商黑心谋求暴利推高了房价？房价上涨背后的黑手是政府、开发商，还是消费者自己？这一连串的问题折射出房价问题的复杂性，那么到底为什么房价问题会如此纠结呢？

我认为，主要是因为房价反映的是一连串相互关联的博弈，并且在房价问题上博弈者众多，各方对待房价态度不一，所以令房价问题变得相当复杂。

在房价博弈中，至少有三大类博弈者，分别是政府、开发商和消费者。姑且不论中央政府与地方政府对待房价的不同态度，也不论大开发商和小开发商对市场的不同影响力，单就政府和开发商两个整体来说，到底是谁推高了房价呢？答案是兼而有之。

2008年，全国工商联房地产商会曾就全国九城市“房地产企业的开发费用”进行调查。结果显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。这呼应了早先不少学者质疑的地价推高房价论。

而国土资源部日前公布的房地产项目用地地价专项调查结果显示，全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%。这似乎能消除对政府垄断土地进而推高房价的部分质疑。但国土资源部的调查结果依旧不能推翻“政府垄断土地从而推高房价”的结论。因为在不同地方，政府的议价能力不同，而争议比较多的往往是大城市的房价。在国土资源部此次调查的北京21个房地产项目中，地价占房价比例最高为51.36%，地价占开发成本的比例更高。

国土资源部实际上是要将推高房价的焦点从政府身上转移，但这种做法可能不会成功。央视《经济半小时》近日报道说，郑州市一家房地产开发商最近公布的数据显示，政府税费在房地产开发成本中所占的比例为20%。当然这只是一个地方数据。而据全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌称，各种税费，例如氡气检测费或者环保费、蓝图审查费、配套费、土地增值税、所得税、营业税，这些费用加起来，占整个成本的60%。

这表明，政府税费在房产开发成本中所占比例高是一个事实。退一步说，即便如国土资源部所说的那样，地价占房价平均比例为23.2%，但加上政府税费之后，则可能会接近甚至超过房价的一半。因为土地一级市场由政府垄断，如此一来，政府费用，也就是地价加上政府税费，就在房价中占据了很大一块。

政府和开发商毫无疑问都是推高房价的主角，无非是在不同的时期，推动的程度不同。照目前披露的信息，有理由认为，政府才是推高房价的最主要因素。其实也不难理解，因为政府从推高房价中获益良多。虽然房价上涨，个别地方政府会遭受舆论上的压力，但只要不在征地过程中出现大规模群体性事件，并且从房价上涨过程中获得的收益超过其付出的成本，那么它就有动力来推动房价进一步上涨。

对于消费者而言，他们当然希望，在政府与开发商相互质疑和卸责的过程中，他们能对房地产市场有更清楚的了解，以降低相对于房产商来讲对有关信息了解的不对称程度，这样也能更加放心购房。

但问题在于，购房自住者和买房投资者对房价的期望是截然相反的。前者当然希望房价下跌，越便宜越好，这样自己可以少付钱；但对后者来说，房价下跌却可能致其利益受损，因此当然希望房价能够上涨，以便从购房投资中获益。

很难说哪一种消费者的愿望是更加高尚的。但在社会财富分配的方式并不公正的情况下，那些不希望房价跌的人，总会被部分想买房而缺钱的人斥责为“良心坏了”。然而，如果一个人是靠辛苦劳动合法获益，且在之前房价较低的时候购房投资，进而现在成为房产所有者，那么他希望房价上涨又有什么问题呢？与此相似，合法经营的开发商希望房价高一点，自己利润多一点，也是正常不过的事情。

取消福利分房以来，房地产市场的改革步子走得算是比较快，开发商之间的竞争也非常激烈。整体而言，房市的市场机制运行是不错的。这就是说，对于房子，就是出价高者得。因此那些有购房欲望但没有支付能力的人一边骂开发商黑心，一边指望其降价，这是行不通的。

严格来说，开发商总是要寻求利润最大化的。当消费者和开发商都被政府政策束缚的时候，较好的做法并不是两者之间相互指责，而应联合起来进一步推动政府公开有关信息，监督其不能既当裁判又上场踢球，这才有利于市场健康发展。

(作者系上海金融与法律研究院研究员)