楼市税费设计应向保有环节倾斜

新“国五条”的出炉给楼市激起浪花无数。新政强调，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。连日来多地出现突击交易现象。

新年伊始，商品房市场再现升温端倪，调控重拳出击的根本目的就是抑制投机、挤出楼市泡沫。然而，在交易环节施以重税的举措是否能对调控目标进行精准打击，业界尚难有定论，而诸如自住与改善刚需或因此遭到误伤等问题，亦应给予审慎量度。

事实上，对于新“国五条”执行落地的具体效果，尤其个税以20%税率严格计征后会触动谁的利益蛋糕，业界判断大相径庭。在近年来房价飙涨的大背景下，由各地普遍执行的以房屋交易总额1%或2%征收个税，到新政提出的严格按照房屋增值差额20%征收，两者间的差额不容小觑，在一线城市动辄就会达到数十万元之巨。客观而言，虽然楼市调控“猛药”凸显监管部门遏制房价飙涨的决心，但是如此大规模的财富转移牵涉民间利益众多，还宜从更系统化的高度整体求解。更进一步讲，在通过财税杠杆调控楼市的过程中，各种税费的最终流向和用途也应当是一本“清晰账”。尤其在各地保障性住房资金严重缺血的语境下，征缴上来的税费是否对其进行了全力反哺？

其实，本轮楼市调控秉持的基本基调是“有保有压”，新“国五条”也概莫能外，应当尽量避免刚需被误伤现象的发生。透过各地突击抢房现象，可见购房人对后续房价走势的担忧。税理上应由卖方承担的个税激增却引发买家担忧，这从另一个角度说明楼市总体上仍处于一个卖方市场格局之中，坊间首次置业与改善性需求或将因大笔税费转嫁而受到抑制。两会期间，全国政协委员、住建部副部长齐骥坦陈：“(如果‘国五条’细则)执行起来发现问题，会有保护措施。”我们期待着这样的监管思路能在地方后续执行中得到明确彰显。

从美国等发达国家的楼市调控经验看，通过房产税等提高商品房保有成本可以有效释放存量供给，优化楼市供求结构，最终达到平抑房价之效。可见，交易环节重税或许在短期内能遏制活跃交投，但从长效机制的角度出发，楼市税费调控还应当向保有环节倾斜。此外，民间资金投资渠道扩容、新支柱产业培育等将对楼市降温起到釜底抽薪之效，相关机制变革当尽早获得突破。

马红漫 （经济学博士）