住房去库存关键要靠供给侧改革

去库存、去产能、去杠杆是供给侧改革的核心要求，供给侧改革的重点在于从供给端做文章，而不能简单地把重点放在刺激住房需求。如果采取与去杠杆背道而驰的“加杠杆”办法来去库存，对其效用递减和风险加大必须高度重视。

中国人民银行和银监会日前下发通知，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点；对拥有一套住房且房贷未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性房贷购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

目前，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市和海南三亚市外，全国其他城市已经取消了限购政策。去年9月30日，央行和银监会下发通知规定，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%，而按这次央行和银监会的通知，这个比例实际上可下调至20%，下调幅度已不算低。

上述通知的最大看点，其实是改善型二套住房首付款比例大幅下调。前几轮宏观调控中，二套商业性住房贷款首付款比例最高时提高到60%,去年“3·30”房贷新政，将这一比例降低至40%，这次再降10个百分点，一两年之内下调30个百分点，幅度之大实属罕见。通知同时规定，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，还可以以首付款30%贷款购买第二套。这个规定也显示了突出的宽松意味。

央行、银监会两部门在春节将至时出台房贷新政大招，目的在于促进楼市去库存。国家统计局1月19日公布的数据显示，到2015年末，商品房待售面积71853万平方米，较2014年底的62169万平方米增加近1亿平方米；待售面积与月均销售的比值，也从2014年底的6.0上升到6.8，住房库存较大地区主要分布在二三线城市。从这个意义上说，通过降低房贷门槛，刺激首套房刚需和二套房改善型需求，如此既满足百姓住房刚需与改善需求，又收到去库存、消风险一箭双雕之效果，何乐而不为呢？

但是不要忘了，去库存、去产能、去杠杆是供给侧改革的核心要求。供给侧改革的重点在于从供给端做文章，如果简单地把重点放在刺激住房需求上，那就不是供给侧改革，而是需求侧改革了。特别是，如果采取与去杠杆背道而驰的“加杠杆”办法来去库存，对其效用递减和风险加大必须高度重视。

首套房适度降低首付款比例，适度加杠杆没有多大问题，因为房价即便再跌，对刚需自住房的影响也不大，自住房的反应不会太敏感，贷款者该月供多少还要月供多少。不过，在首套房贷款未结清情况下，对二套房负债如此加杠杆是非常危险的，弄不好，住房去库存虽然有效果了，房贷风险泡沫也被无穷加大了。

目前，各地住房去库存压力是客观情况，但做好去库存工作，需要正确领会供给侧改革的内涵和意义。消化房地产库存主要还是应当从供给侧开刀，要从作为住房供给侧的开发商主动降房价入手，才能有效促进销售、消化库存。同时还要强调，开发商主动降房价应当是市场供求规律使然，要让市场机制发挥决定性作用。住房库存如果真的大到让开发商着急、焦虑的地步，商品房价格就会自然而然、自动自发下降。如果开发商对住房库存还没有太大的感觉，政府却比开发商还要着急、焦虑，主动从需求端进行政策刺激，这就中了某些开发商的“圈套”，也影响了市场机制和供求规律发挥作用，并可能扼杀将要出现的供给侧降价销售去库存的好苗头。

放宽限购、降低首付款比例确有完善调控政策、推动住房去库存之功用，从长远看，房地产去库存关键要靠供给侧改革，而不能继续走刺激需求端的老路。