统计住房成本注定让人失望2009-06-10房地产的成本也是个老话题了。自从几年前房价开始疯涨、房地产业跻身“暴利行业”的时候起，人们对住房的开发成本及房价构成就越来越关注，而要求开发商或政府职能部门公布住房成本的呼声也日益强烈。3年前，广东省以“可能侵犯商业秘密”为由拒绝公开房价成本的要求，还曾引起争议。现在，统计局终于开始行动了，让人怎能不“敏感”，又怎能不充满期待呢？
可是，我却不敢乐观。
统计的全面性及真实性，首先是个问题。据报道，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入。如果细心观察，你会发现上述那些成本都是合法的“明成本”，并不包括灰色的“暗成本”，比如公关的费用，而这些成本也不小。当然，开发商不会把这些“商业秘密”告诉统计局，而统计局也无权要求开发商“必须提供”这方面的信息。
统计数据的代表性也是个问题。相对于普通的商品，商品房的成本构成更加复杂。作这样的统计，不仅工作量无比巨大，而且不太可能做到全面准确。最终统计出来的所谓“平均成本”，对判断具体楼盘的利润状况也没有任何参考价值。开发商会说，我这个楼盘的成本远远高于统计局公布的“平均成本”，消费者也没有任何依据否认开发商的说法。
更重要的是，即使统计出了真实的成本，又能如何呢？商品房价格实行的是市场调节，开发商有权确定产品的价格，只要没有操纵市场等价格违法行为，即使有暴利也是合法的。决定市场价格的最关键因素是供求关系，而不是成本，这是市场规律的基本内容。环顾市场上的商品，也没有哪种公布过成本。
其实，在国家统计局动手之前，一些地方的职能部门早就行动了。早在2006年9月，江苏省盐城市物价局就推出了全国首个房价成本构成清单。但这个清单让公众大失所望，因为它太“粗放”了，也没有对当时疯涨的房价产生丝毫抑制的作用。在炒作了一段时间之后，这个清单再也无人提起。此后，甘肃省、青岛市等地也曾调查或公布住房的成本，但都只是“一阵风”而已。
当然，房地产目前是支柱产业，它的兴衰关系到整个经济的形势，而且，住房也是最大的民生问题之一，老百姓对房价非常的关注。为了提高宏观调控的针对性和有效性，也为了改善民生，政府对像房地产这有样的行业进行深入的了解是很必要的。但对住房成本这样的问题，也只能是“摸摸底”而已。我可以说，国家统计局调查出来的数据必将是模糊的，也肯定会让很多人甚至大多数人失望。
' />不公开房价成本全部数据就没有公信力2009-03-24不管怎么说，对于全国工商联的质疑，政府部门能够站出来“回应”质疑，相比于“躲进内部成一统，管他质疑满天飞”的“无动于衷”态度，是一种很大的进步。
进步归进步，可事实却不如我们想象的那么乐观。上海市政府财税部门新闻联络人徐俊向在接受媒体采访时坦言，房地产税收情况并不属于“应该公开”的内容，因而无义务公开，且尚未接到有关部门要求上海税务部门针对房地产开发商的收入情况进行测算统计和组织文件。
如果不包括房地产税收数据，上海市政府公开“回应”的公信力估计就要大打折扣。仅仅披露一个不够全面的信息，很难让包括质疑者在内的公众心服口服。
可现在的问题是，一是这样的信息能否公开存在着很大的疑问，有沦为一种为了“回应”而“回应”的“姿态秀”的可能；二是即便这样的信息得到了公开，问题也不一定能够迎刃而解，因为对于根本就没有纳入预算监督的非税收入，向来都是政府的“核心机密”，人大监督不了，公众也无从知晓，而对于这些公众无法监督的数据，即便政府公开了，我们又凭什么相信它们就是最真实的数据？政府会不会基于“回应”质疑的需要，对数据进行必要的“化妆”和“美容”？
而受质疑的地方政府，其实要“回应”的对象不是“可以被质疑”的全国工商联的质疑，而是公众对于“土地财政”的不满，要实现这一点，仅有姿态还远远不够，如何让公众充分享有知情权和监督权，才是解决问题的根本，也只有在这种情况下，对质疑的“回应”才不会是“按下葫芦浮起瓢”。
' />对房价成本我真是不明真相的群众2009-03-12
3月11日，住房和城乡建设部副部长齐骥在本次人大会议新闻中心接受采访中，正面回应了这个问题。这位副部长承认：“目前商品房的开发成本中，土地成本占了很大一块。”但他接着说：“至于在某一个具体的城市土地成本占了多大的百分比，建造成本占了多大的百分比，没有具体的统计数据。”(据《人民网》)
一般来说，承认土地成本占据了很大一块，就等于间接承认了“卖地财政”的真实存在，而所谓房价虚高也就成了地方政府与开发商的合谋。难怪中央几次试图平抑房价而不果：地方政府要是不卖地的话，其财政就没有了重要支撑，这如何得了？但要说住建部连这方面的具体数据都没有，恐怕就与事实有出入了。税费即使有所差异，相信也不会差太多，而各个地方的土地成本固然也有差异，但不是都要报到国家相关部门么？连这种具体的数据都没有，如果不是玩忽职守的话，那就是根本没把这种“卖地财政”当回事，至少也是视作情有可原了。
最令人惊诧莫名的倒还不是说没有具体数据，而是接下来的这句：“我们希望消费者、购房者能够明明白白知道你所买房子的价格构成，如果哪块高了，你们可以跟他们商量。”
关于我们这些消费者是否能明明白白知道房子价格的构成，正好跟上面的数据不清做个类比。如果连住建部都没有具体数据的话，请问我如何知道房价的构成呢？让开发商告诉我？估计没戏。让政府公布楼盘的价格构成？没听说过。我想到的方法只有两个：绑架开发商，让他自己说出来；雇黑客进入开发商或政府的电脑系统。但不知这么做，公安会不会有意见？
如果说这只是逻辑上自相矛盾的话，后面这句让我们跟“他们”商量的话头儿，就让人怒从心头起、恶向胆边生了。按照这位副部长的说法，房地产价格由六块构成：土地成本、国家的税费、建设成本、开发商的融资成本、营销成本、开发商的利润。
我特别想知道，我要去找哪部分商量？这里牵扯到政府、开发商、银行、广告公司，我应该跟谁商量？通过什么渠道去商量？让银行降息恐怕难度高了点儿；广告公司没有直接关系；开发商的利润要是太低他们也不会答应。去找政府商量降低地价？我真不知道怎么能把政府约出来喝茶商量此事，我也不知道谁有这个能力。
按照副部长的说法去实行，如果我们想把其指示落到实处，不是要冒犯法的风险，就是面临无人可以商量的境地。这只能让人陷入一种类似于精神病人的疯癫状态，喃喃地说着那句电影台词：“给我个猴皮筋，我做个弹弓，打你们家玻璃。”电影的名字，我不用喝茶就能找出来，它叫做《谁说我不在乎》。
五岳散人(知名网友)
来源：东方早报
房地产成本为何说不清2009-03-09
《东方早报》3月7日刊登了马光远先生的文章《房地产成本何时才能说清楚？》。我认为，比“房地产成本何时才能说清楚”更需要解答的是“房地产成本为何说不清楚”的问题。
马先生在网上搜了一下，了解到提交《我国房价为何居高不下》这一政协大会发言的机构——全国工商联房地产商会的有关情况。他写道：“原来其成员有招商地产、万通集团、华远地产等大开发商，大名鼎鼎的任志强更是该会的现任副会长……如果任志强先生真有诚意，就请拿出敢为天下先的勇气，率先公布华远在各个城市楼盘的成本，而不是拿一些含糊的调研报告，并且打着工商联的旗号来忽悠人。”
全国工商联房地产商会做了一个发言，该会成员有不少房地产开发企业(难道房地产商会的成员不应该有房地产企业？)，知名房地产商人任志强担任该会的副会长，以上事实就可以推论出任志强打着“工商联的旗号”来忽悠人吗？这是明显的血统论逻辑。况且，即使这份报告源自任志强授意，他也没必要把自己的商业秘密全部“晒”出来。否则，以此逻辑推论，任志强也完全有理由要求批评房价高的人全部把自己的工资条和小金库都“晒”出来，这样，房地产市场就变成了集体裸奔的场所。
按下上述逻辑硬伤不提，不妨探究一下房地产企业的确切成本是多少。
文中做了一番合理推论：“根据这份发言，‘目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总销售收入的14.21%。’——这就意味着，房地产企业的总成本只占总销售收入的54.5%左右。”(编注：黑体字部分非马光远原文所有，系版面编辑为了方便读者阅读，根据上文单引号内内容进行计算后所得，如有不妥，谨向马先生致歉。)
房地产项目的利润率是45.5%，这究竟是不是一个“暴利”，本身就很值得探讨。房地产项目的时间周期较长，一般来说从拿地到销售完成，两年算比较快的，三年完成也不算很慢，这还是在市场销售火爆时的经验，碰上像2008年这样销售不畅的年份，拖上四五年也不足为奇，不信可以调研一下1997年亚洲金融危机后上海大量外销楼盘严重滞销的历史。故此，我认为用45.5%作为一个普遍的利润率本身就是不妥的，有必要考证的是“年利润率”。
我也认同前几年房地产开发项目普遍存在“暴利”，但在思考如何解决这个问题的时候，必须完整考量造成这种局面的各种因素及其流变，不能光凭“义愤”把气出在“任志强”们头上，否则“暴利”一定会卷土重来。
事实上，前几年的房地产商的“暴利”无非来自三个源头：首先是房价不断上涨，这个原因大家说得很多了，不再赘述。其次，是融资方便，因为这个原因，导致房地产商可以用很少的自有资金开发，“45.5%”的利润率就很有可能乘以五甚至是十。
最后是一些地方政府不会谈判，这原因很少有人提，但的确是最重要的事实之一。政府也是“理性人”，他们会根据地块的机会成本来出售土地。房产开发热到来之前，很多原本属于国有企业的土地是亏损的无底洞，能“零地价”卖出去，只要开发商负责为职工买断工龄等安置问题，都能令官员们窃喜。棚户区改造项目也是如此。但现在气氛逆转，政府卖地时会先暗自计算好：这块地旁边的楼盘开盘价多少，两年后房价再涨15%能卖多少，所以我得把土地起拍价定在这个房价的多大一块比例。这个政府暗自划定的比例连同所有税费，肯定会超过预估价格的50%。换句话说，一些地方政府成了所有房地产项目的“大股东”。
如此一来，房地产成本就理所当然地成了“永远说不清楚”的秘密了。假设任志强把他开发的某个地块成本完全公布了，也只不过是提醒当地政府去好好透视一下，然后检讨“我为什么卖便宜了，隔壁那块地该提价多少”。我想，连任志强自己也说不清楚他下一个项目的利润率吧，因为，他根本就不是“大股东”。
(作者系房地产业内人士)
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