当前楼市确实非“去火”不可,但越是这种关头,越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”,更要谨防这种政策大面积误伤刚需。

近几天,楼市“国五条”造成的心态影响并未随着时间的过去而有所衰减——京沪穗包括不少二线城市仍在延续二手房火线交易、紧急过户的热潮;而在所谓“京版国五条细则”被官方否认后,“穗版国五条细则”传言也得到房管部门辟谣。

传言往往是群体性无所适从心理的衍生品。客观看,这些年国内商品房市场从无到有的发展历程,使其同时兼具居住需求“还债”和投资需求“放债”的双重属性,“温州炒房团”等热钱的加入更放大了投资投机成分。因此,适度对投资投机性需求进行抑制(如“限购令”)是必要的,也为这两年“炒房团”销声匿迹立下功劳。但也要看到,过多在抑制需求上动刀,在人为延缓需求的同时却造成了刚需的发酵,造成人们购房预期拉升,从而一旦遇到“20%个税”此种激化供求关系信号的触发,便容易形成恐慌性需求。

而且颇有意味的是,“20%个税”的信号,对买卖双方都形成了催促效应,促成了“恐慌性抛盘”和“恐慌性购房”同时并存的奇特局面。不能用“非理性”来苛责老百姓,每个卖房、买房者都是“理性经济人”,他们的火线交易均是基于预期和常识做出的慎重决断。但从市场、国家经济的整体层面来看,这种过于集中的报复性交易的迸发,其效果显然与调控初衷相悖,发人深省。

现在所有人都在揣测下一步的政策走向、落地情况。住建部长说“先试一段时间再说”,各地的实施细则亦在观望之中。在这样微妙的博弈节点上,尤需调控上多些换位思考、多些系统思维,对购房需求尤其是刚性需求进行甄别和合理疏导。

本来,二手房由于折旧等因素,性价比更高,应该成为住房流通的主力;但我们的调控政策使得二手房买卖税费大大高过一手房,事实上对存量房的盘活起到了阻塞作用。因此,未来的地方细则还宜对二手房交易税费适度做一点“差别化的减法”。

其一,装修费用应有更合理的税前扣除。现在各地的规定中基本都允许对装修费用予以扣除,但条件仍嫌繁苛,比如有些地方就规定其“上限”为上一次买入价的10%~15%,这对大量年份较久、当初买入价很低的业主而言,不太公道。建议根据实际装修费用(当然须提供证据)予以扣除。

其二,货币贬值因素应被考虑进来。现在一套二手房,动辄“增值”一百多万元,看起来“赚”了不少,但这种增值除了市场因素外,也要看到货币超发和贬值导致的物价(包括房价)上涨、房产“被增值”的成分。货币政策的宽松,已经形成了国家与民众实际财富和购买能力的“再调整”,若对这一部分虚的“被增值”房价再征收20%个税,道理上恐怕有些疙瘩。

其三,政策失灵导致房价飙涨的后果不应由刚需消费者一肩独扛。新华社也坦言“楼市10年9调屡调屡高”。其中有城市化发展的红利效应,亦受到分税制下地方政府土地财政模式带来的卖地、炒地冲动驱使,同时,楼市调控手段的频繁摸索、金融危机前后楼市政策的反复等等,也客观上对房价的疯狂屡屡起到“反调控”功效。宏观经济的躯体性病症,只让买房人“吃药”,难免有点苦口。

当前楼市确实非“去火”不可,但越是这种关头,越要谨防调控政策无意造成新一轮“集体非理性”,更要谨防这种政策大面积误伤刚需。达到这种平衡,既要大刀阔斧的魄力,又需拿捏有度的智慧。

根据统计局数据显示,2月份全国大中城市房价多数出现加速上涨,尤其一线城市再次蒙上房价“失控”阴影。结合近期热议的“国五条”,人们对于房地产市场趋势与调控前景更加难以判断。

可以说,近年来房地产不仅已成为决策者、公众和学者心目中的“雷区”,而且在经济社会中的作用和影响更加复杂。就最吸引眼球的房价来看,实际上早在1985年,《人民日报》就有过题为《加强综合管理,降低商品房价》的报道;1989年《人民日报》一篇《房价猛涨百姓望楼兴叹;势在必控国家正拟法规》,首次体现了公众期望政府出手“调控”的愿望。

本世纪初的房改,打开了房价上涨的通道。如果说2005年以来的调控以“房价”为对象,则现实就已使得这一系列调控的成效值得商榷。我们认为,在从中央到地方都还没有彻底跳出GDP崇拜的前提下,房地产调控也很难做到“目标明确”、“态度一致”。同时,由于地产背后牵扯了太多的利益格局,因此所谓调控,也掺杂了中央与地方、不同部门之间的权责冲突。

在国外房地产市场,影响房价的因素比其他市场要多得多,在我国则更甚。例如长期来看,核心城市与二、三线城市的房价分离,将是必然的,所以调控“一刀切”肯定不合理。如北京、上海等主要城市,房价大幅下跌的可能性并不大,在2008年美国次贷危机中,纽约、旧金山等城市核心区的下跌就非常有限,而即使在地产市场普遍回暖的今年,衰落中的底特律也甚至迎来“1100美元买两套房”的境地。这都说明了房价问题的复杂性。

再比如,住房同时具有必需品和投资品的双重属性,基于此应该有不同的着眼点。作为必需品,需要的是财税支持,以及住房政策性金融保障;对于投资品,才需要避免过度炒作的恶果。如果说美国房价的泡沫,是与货币泛滥、过度强调住房福利相关,在我国则与此关系不大,更大程度上是供求失衡与房价形成机制不健全所共同作用的结果。而房价形成机制有问题,除了由于地方政府通过土地财政、交易税费而过度介入房价的影响,也是因为以行政管制为目的的调控,往往带来反向效果。

应该讲,在目标、工具、机制混乱的情况下,过多的调控反而有害,只有逐渐“跳出房价谈调控”,房地产市场才能逐渐走上正轨。其中,完善税制是必须的,因为它将起到房价“内在稳定器”的作用,但要更加谨慎地区别纳税对象选择,同时强调“正税清费”,即把规范和取消非税性收费,作为增税的前提。

总之,要促使房价回归理性,只能依靠政府跳出利益链条、放弃行政干预、防止供与求调控效果冲突等,不应求快和走极端,否则房价只能越调越高,将来只能由危机来解决问题。现有体制下,这些都难以用“猛药”解决,只能靠“中药”慢慢调理。历史多次证明这一点,正如1971年美国尼克松政府的价格管制,只是把通货膨胀推迟到1974年爆发,并持续8年之久。杨涛(中国社科院金融所金融市场研究室主任)