我不久前在《东方早报》发表了《我们应从经适房丑闻中学到什么》一文，批评胡安东先生因噎废食，轻易否定了经济适用房的意义。胡先生能拨冗反驳(见7月1日《东方早报》)，我表示非常感谢。不过，胡先生提出的几点反驳理由，却一点也不能说服我。所以不揣愚陋，再把我想到的东西拿出来就教于方家。

胡先生反驳我的理由有三条。第一条是：经济适用房之所以在中国行不通，是因为中国没有西方那种人口的自由流动，户口门槛使许多弱势民工根本没有资格申请经济适用房。

这就带来了两点疑惑：

第一，这种状况不能改吗？过去民工子弟在城市就读几乎不可能，政府首先就反对；现在至少政府的态度已经转变了，有关政策也在陆续实施。胡先生就职于媒体，我们大家一起努力呼吁，并非没有促成变化的可能。只可惜，有些房地产商叫嚷着用高房价“控制人口质量”，这种妨碍变革的力量，才应该是胡先生攻击的靶子。第二，除了民工外，难道城里就没有其他需要经济适用房的贫民吗？特别是在拆迁过程中，一些居民并没有得到适当的补偿。这些人还在城里工作，难道他们不应该享有经济适用房吗？

更让我糊涂的是，胡先生居然拿武汉经适房“六连号”造假事件来证明：“薛先生那种‘市场经济加民主建设’的自由经适房政策，如果缺了强有力的公平监督，不仅会让那些舞弊者‘跑得了和尚跑得了庙’，而且会让原本分给穷人的房子都会‘洗白’，摇身一变为富人的不动产。”

我文中讲得很清楚，民主建设的核心内容之一就是舆论监督！经济适用房丑闻，正说明舆论监督之重要，经济改革和民主建设必须配套。既然胡先生是《中国房地产报》副总编辑兼执行主编，那么我就给胡先生提个建议：派人调查“六连号”造假事件，派人监督各大城市经济适用房的分配情况，把丑闻都揭出来。这也是我强调的核心问题。

三十年前，没有人能想象中国会有几百万“网上陪审员”能影响一些重大案件的判决，但是现在网络监督已经无处不在。难道这种网民的监督，不能用到经济适用房上来吗？比如，胡先生任职的新闻机构可以开个网站，专门用于举报经适房的非法占用者，可以把长期停在经适房前的私人车照下来，把车主(住户)的名字公布。搞些“人肉搜索”也未尝不可。这种事情多起来，谁还能“跑得了和尚跑得了庙”呢？

第二，针对我主张的社区自治，胡先生称，“这个‘自治权力’的下放比强调‘西方式民主’更可怕”。这话大概正点明了我们的分歧的核心。

你要觉得民主可怕，觉得中国人不该有民主，当然会觉得不应该建经济适用房了。在我看来，胡先生对民主的理解似乎有些欠缺。我不是说要把“西方民主”照搬到中国。我只是说现在经济最发达、社会最稳定和谐的社会，恰恰都是西方民主社会。真不知道为什么胡先生把“西方民主”看得那么可怕。

他反对“自治权力”下放，理由是地方上更可能腐败。这个事实我承认。但是他似乎不理解的是，“自治权力”下放不是把中央的权力下放给基层政府，而是让地方社会自我管理，就像村民自治一样。基层政府的腐败，最大的原因是他们的权力不受本地居民的制约。“自治权力”下放则是把地方官的权力尽可能地转交给老百姓自己。这种传统固然在西方源远流长，但也不是西方的专利，日本江户时代搞得就很成功。

第三，在经济适用房的利润问题上，胡先生称：“国内经适房不完全像欧美那样是‘公共产品’，而是‘政策性产品’，尤其是住房保障纳入4万亿扩大内需计划后，其功能更属‘政策性投资产品’。”

其实，欧美的经适房许多也是“政策性产品”。但“政策性产品”也可以通过市场来经营。这一点，实行市场经济的发达国家给中国提供了现成的经验。为什么不能去研究一下？这也揭示了许多像胡先生这样的人的通病：他们动不动就说西方那套不适合中国。其实，西方有些东西不适合中国，有些则很适合中国。你总应该先研究一下西方的东西到底是什么，再断定其是否适合中国吧？

我劝胡先生们不要对我等的“隔洋感叹”这么不屑一顾。中国近代以来的许多变化，就是从这种“隔洋感叹”中来的。我也许没有胡先生那么了解“国情”，但毕竟在中国生活了三十三年，对中国还是认识的。正是这种中国经验，塑造了我们观察西方的视野。在这个意义上说，“隔洋”而不“感叹”才是失职的。

我批评胡先生的要旨很清楚：经济适用房的政策要有效落实，必须推进民主建设。改革走到今天，这个问题早该提到议事日程上来了。让我感到震惊的是，胡先生居然提出一个“民主可怕论”，甚至把让老百姓自己管理自己的“自治”看得“比强调‘西方式民主’更可怕”。我希望胡先生这里是匆忙之间没有表达清楚。不过，我也担心，目前确实有一群精英，关起门来就在那里议论：民主的交易成本过大，还是绕开为妙。我希望胡先生不属于这种人。希望他能看到，民主能解决许多单纯靠市场所无法解决的问题。这也是民主国家的市场经济最健康的根本原因。

(作者系美国波士顿萨福克大学历史系助理教授)

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作为对《在限价房问题上，我向茅于轼先生道歉》的回应，旅美学者薛涌昨天在《东方早报》发表《我们应从经适房丑闻中学到什么》一文。

读罢全文，我觉得薛涌先生要学的“市场经济加民主建设”式的经济适用房，应该在美国的长岛、德国的杜塞尔多夫、丹麦的哥本哈根，或者日本、新加坡，最不济也应该是香港。缘何这般理解？可能是因为薛涌先生对中国当前的住房公共政策知之甚少，或者说还没有搞清楚。

首先，那些“已在市场经济中获得成功国家”的经适房政策(姑且给它一个统一的中国名字)，还难以适应我们的水土。要知道经适房的最大要义就是体现对“公民居住权的最大尊重和关照”。这样的尊重和关照，完全基于人口在城市间的迁徙自由，而在中国，公民居住权很大程度上画地为牢，由其所在地的户籍管理决定。正因中西方居住价值观和原生态的截然不同，才派生出最需要经适房的低收入人群拿不到号，住不上房，进而出现了让穷人愤怒的武汉经适房“六连号”造假事件。可见，薛先生那种“市场经济加民主建设”的自由经适房政策，如果缺了强有力的公平监督，不仅会让那些舞弊者“跑得了和尚跑得了庙”，而且会让原本分给穷人的房子都会“洗白”，摇身一变为富人的不动产。

更应看到的是，在现有经适房设置的户籍门槛下，那些在“非户籍地”务工的几千万农民工，那些在另一座城市打工的蓝领，别说能买得上经适房，就连排号的资格都没有。打个简单比方：假如一位“海归”要回国服务，且收入条件合乎申请经适房条件，是在上海申请经适房呢？还是在北京申请经适房？抑或是第三城？因为按政策规定，假如他有户口的话，只能在户口所在地申请。可见，要让那些低收入人群住得上经适房，别动不动就把这项公共政策与“推动民主建设联系起来”，而是应先实现公民的迁徙权自由。否则，就会像江苏籍农民女工李影那样，在拿到上海户口得知自己能买经适房后喜极而泣。

其次是薛先生希望“让地方社会在管理经济适用房方面享受更多自治权力”。我以为，这个“自治权力”的下放比强调“西方式民主”更可怕。因为当前来看，“地方社会”自治权力的发育有一个漫长的过程，在这个过程中，这种自治权力往往由基层政府代行。那么，基层政府的表现如何呢？结果表明，无论是郑州规划局副局长逯军在经适房用地上的不当言论，还是武汉经济适用房的摇号藏假，都表明他们在经适房分配上容易监督失察。否则，怎能出现武汉那6位申购造假户能“过五关”，顺利地通过居委会、街道、公安、民政、国土房产等多个关口，完成上下勾连、左右逢源的“集团化”造假。

第三是薛涌先生希望那些承建经济适用房的公司也能获得利润，依据是“西方许多国家承建经适房的公司也都有利润”。这同样表明薛涌先生对中国住房公共政策的一知半解。实际上，国内经适房不完全像欧美那样是“公共产品”，而是“政策性产品”，尤其是住房保障纳入4万亿扩大内需计划后，其功能更属“政策性投资产品”。也就是说，这些来自中央财政和地方财政合并的投资，不是某一笔募集来的公共或社会基金，而是纳税人不分地域的住房公共基金汇集。因此，承担经适房开发的国有房地产企业，完全有义务、有责任在“零利润”基础上开发。即便想得到少许保本利润，其账目也应向社会公开，实现“专账专管”。否则，经适房建设到达高峰期时，如果国字号开发企业“两头拿”的话，不知道又要曝出多少公共丑闻。这一点，我倒建议薛涌先生学学新加坡的公屋政策，其中央集权制度倒值得我们学习。

至于薛涌先生希望经适房能依靠更多的“社区自治”来完成申购人的资格审核和认证，其本意是好的，但同样与中国的社区制度有很大差别。眼下，经适房的初级申请材料都由具有鲜明政府特色的居委会和街道审核。因此，也无法像西方国家那样，依靠社区自治组织或第三方来完成申购人的甄别。而我国个人信用制度的落后，也不很难让经适房的申请和退出机制能够一目了然。

当前的现实是，各地兴建经适房的速度都在加快，大有赶工期的冲动，加上监管面临较高成本，所以建议今后还是以相对公平且容易操作的廉租房制度取而代之为好。

历史经验告诉我们，一项政策的好坏，首先是执行过程中的简便和可控，且对自己的土壤适应，而不是一股脑儿地照搬照抄。我倒希望关注此问题的海内外人士，能像解剖麻雀那样，亲自选择类似经适房那样的“民生产品”实践一次，而不是隔洋感叹，犯“中西通吃”的毛病。

(作者系《中国房地产报》副总编辑兼执行主编)

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近日，广州市房管局透露消息说，广州今后的经济适用房，将不再只有实物分配方式。据称广州方面正在研究经济适用房货币补贴政策，符合条件的市民可以拿到货币补贴后到市面上去购买商品房。这个政策如果得以实行，其背后的意思是说，经济适用房的钱可以被用于购买商品房。

那么这是一个好政策吗？按照目前的情况，经济适用房是实物补贴，也就是说政府直接提供保障性住房，然后卖给符合购买条件的人。政府可能选择自己来建造房子提供给购买经济适用房的人，也可能选择向市场购买之后再转手卖出。选择取决于政府所支出的成本，因为不管怎么样，政府总要有一笔钱花在经济适用房上面。

而这个酝酿中的新政策意味着，政府有可能选择改变花钱的模式。之前政府花钱都在提供房子上，是作为一个供给方来考虑问题的，新政策则表明政府将把选择权交给符合条件的购房者，让他们自己来选择到底是购买经济适用房，还是自己再加钱去市场上购买商品房。如果购房者选择将货币补贴用来购买经济适用房，这跟原先直接给房的实物补贴是一致的。而如果购房者选择将货币补贴用于购买商品房，至少看起来增加了一项选择。从这个意义上说，货币补贴是一项政策改进了。

但问题在于，符合购买经济适用房标准的人群，基本上是属于自己买不起商品房的，所以才需要所谓的经济适用房。而要使新政策能获得成功的关键却在于，这些货币补贴的数量加上购房者自己的钱，能够负担起一个商品房的价格。这就意味着可能需要大量的货币补贴，其价值甚至会远远超过原先直接提供的实物补贴的价值。如果购房者拿到货币补贴，就能买得起商品房，或许他就不符合补贴发放的标准了。但如果向真正符合经济适用房购买条件的人发放补贴，可能即便拿到了补贴，他还是买不起商品房。这就构成了一个悖论，并且使得这个政策在实际操作中可能失效。

另外，不管是实物补贴还是货币补贴，新政策没有明确用何种标准来界定究竟谁有资格获得这个补贴，同样也没有标明由谁来确定这方面评定的标准。如果按照目前的评定方式，政府在认定和判断谁具有经济适用房购买资格方面需要花费大量的成本，并且效果还不一定好。

不少城市都曾经发生过开着宝马车来买经济适用房的事情，这也折射出目前的资格认定方法并不是非常有效，导致经济适用房并没有配置到真正需要的人手里。因此，如果这个资格认定方法不变，那么即便从实物补贴转向货币补贴，也难以防止开着宝马车来领货币补贴的事情发生。有关经济适用房制度的政策探索是值得鼓励的，但我们同样希望改革能够更加深入，解决根本性的资格认定问题，防止资源错配。(作者为上海金融与法律研究院研究员)

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最近读到《中国房地产报》副总编兼执行主编胡安东先生发表于6月24日《中国青年报》上的文章《在限价房问题上我向茅于轼先生道歉》，文中称，他当年曾经在凤凰卫视就经济适用房问题PK茅于轼，现在觉得要向茅老道歉。

胡安东道歉的理由是，最近三件事让他对经济适用房和限价房的好处产生怀疑：“一是有开发商在经济适用房的地块上违规盖别墅，引发郑州规划局副局长逯军质问记者“替谁说话”后的一片哗然；二是武汉经济适用房的摇号有假，而当地政府通报此事时只花了一分钟就算了事；三是北京住总集团董事长张贵林轻描淡写地透露，由于销售渠道稳定，该企业承建的限价房也有8%到10%的利润。”

胡先生的解释，让人摸不着头脑。他改变立场，触及到一个我们从经济适用房的失败中学习什么的问题，不可不深究。

世界主要的市场经济国家和民主社会，都有经济适用房政策。特别是在欧洲一些城市，经济适用房所占比例相当高，到了中产阶级也有机会享受的程度。我一向主张，中国既然要走市场经济的路，就应该向那些已经在市场经济中获得成功的国家学习它们的一些优点。特别是中国的贫富分化比这些国家都大，经济适用房就更成为必要了。

不错，中国的经济适用房政策在实施过程中确实出现了许多问题，比如建造标准过高、面积过大，被许多有钱人抢占等等。但是，这些问题要解决，技术难度其实很小。中国有句俗话：“跑得了和尚跑不了庙”。房子是不动产，有钱人占了，如果整天开着豪华车出入，民愤很大，民众举报起来很容易。你逃得了初一，躲不过十五。这也正好为我们的改革提出一个尖锐的问题：管理好经济适用房，要和推动民主建设联系起来。

第一，经济适用房的建造标准要经过适当的程序确认，特别是要让当地居民参与决策。第二，加强舆论监督、加强地方社会的民主建设。让老百姓在这个问题上不仅能充分表达自己的意见，还能充分行使自己的权力，决定把经济适用房交给谁住。第三，政府下放行政权力，让地方社会在管理经济适用房方面享受更多的自治权力，以此来提高行政效率。

比如，对于以不法手段获得经济适用房的高收入阶层，要加以重罚，情节恶劣者应没收房产。关键是政府要有决心。现在经济适用房被中高收入者侵占的现象绝不少见，怎么杀鸡儆猴的例子却几乎一个也没有？这说明政府做得还不够。如果每个城市都没收几十套房子，看谁还敢去冒险？

胡先生举的三个例子，都非常令人深思。可惜他却往相反的方向深思。比如“替谁说话”事件，已引起举国公愤，质疑记者的逯军也被停职。当地农民在接受记者采访时表示，自己拿出地来，对建经济适用房是支持的，但凭什么给富人盖别墅？媒体的责任，就是监督到底，督促政府抓出有关责任者、严惩不法分子。武汉的事情也是一样，已经成为全国性丑闻。这两件事恰恰说明，在经济适用房上做手脚，老百姓并非看不见。关键是要老百姓发出自己的声音，并进一步获得足够的权力来管理自己的事务。如果总有人说网络民意不是民意、网络民意是非理性等等，当然搞经济适用房想怎么黑就怎么黑了。那确实还不如不搞为好。

第三个例子其实也非常说明问题。承建经济适用房的公司获得一些利润并非不合理。西方许多国家承建经济适用房的公司也都有利润，10%以下的利润是企业适当的利润空间。这恰恰说明那种房地产只为富人服务、“不给穷人盖房”的论调是多么荒唐。我们的市场经济框架，应该鼓励企业为大众服务。比如，你给中低收入阶层提供物美价廉的住房服务，应该得10%的利润。但是，我们国家的政策，是不是也应该让那些建豪华别墅的公司赚不到10%呢？现在的肥水全归了这些开发商，老百姓的住房问题当然难以解决了。

经济适用房的问题，让我们重温了改革四分之一世纪以来一直在讨论或思考的问题：市场经济的改革，是否可以永远脱离民主建设单独进行？如果回答是肯定的，我就同意茅于轼先生的主张，停建经济适用房，廉租房要修得人不到走投无路不会去住。可惜，看看人类的历史，没有一定的民主秩序，有几个市场经济能够成功？

经济适用房问题恰恰也说明了这一点：至少在基层社会的管理和福利分配上，需要进一步推进民主建设。这包括更多的舆论监督、更多的社区自治(比如成立居民代表大会审核认证某人购买经济适用房的资格)。市场经济加上民主建设，这才是应该走的路。

(作者系美国波士顿萨福克大学历史系助理教授)

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近日各地房价逆市反弹的消息满天飞，很多人再度呼吁增加经济适用房的供给以平抑房价，我反而想再次说一句：经济适用房应该取消了。

自从提出取消经济适用房以来，很多反对者用得最多的词就是因噎废食，他们说，中国很多民生投资存在腐败，是不是要把这些民生投资全部取消呢？这是偷换概念。我从来没有说过要取消保障型住房，只是说要取消经济适用房，而大力加强廉租住房建设。廉租房没有产权，权贵者的寻租空间大大缩小。既然内地的房地产市场在勾地、拍卖等制度方面一直效仿香港，为什么在公屋方面不能效仿呢？取消经济适用房究竟踩了谁的老虎尾巴？

有不同的保障型住房，为什么有的人非要坚持实行经济适用房，而对廉租房弃若敝屣？政府官员持这样的态度可以理解，与经济适用房相比，廉租房不仅寻租空间小，给予地方政府提供的税费等方面的支撑也非常少，而另一些支持经济适用房者属于真正的夹心层，他们希望通过经济适用房最终拥有一套产权住房，但大多数早就拥有经济适用房的是那些国有企业、高校和部委办人员，他们通过享用政府低价甚至无偿划拨的土地，占用了全社会的资源，同时通过高地价高房价，由普通投资者弥补了他们所占用的红利。

经济适用房到底是哪些人在享用？由于没有具体的数据，我们只能从媒体披露的资料中得到大概信息。2008年3月《南方周末》采访指出，随着部委公务员的名义收入与北京市高涨的房价差距越来越大，除了购买商品房之外，他们解决自己的住房问题主要有两个渠道：一是低价购买国家机关事务管理局修建的经济适用房；二是购买各个部委自行修建的经济适用房或者集资房。这些集资建设的经济适用房价格低、地段好、溢价高。

《南方周末》记者获得的一份文件统计发现，2006年一年内，国家机关事务管理局共审核批复84个单位按房改成本价出售公有住房2347套，建筑面积约15.49万平方米；48个单位按经济适用房价格出售旧公有住房2106套，建筑面积约17万平方米；13个单位出售新建经济适用房5133套，建筑面积约60万平方米。以办公用地或培训基地的名义获得土地，然后三分之一盖办公楼，三分之二自建经济适用房，再卖给大伙。

很多公务员体会不到高房价的痛楚，导致的直接后果是对于高地价、高房价漠不关心，甚至以市场化等各种理由搪塞市场对高房价的质疑，因为此时房价上涨无关个人利益，却能让地方财政丰盈。

不仅如此，国企大建经济适用房的现象也无法回避，国企高层员工不仅从中大获其利，获得经济适用房建设的房地产国企还能获得不菲的差价。一定程度上，经济适用房不仅提供了权贵们的寻租空间，还让公务员与国企高管等体制内群体远离了房地产市场的硝烟，他们可以在拥有经济适用房的同时拥有商品住房，在享受福利分房待遇的同时，将福利房以高价在市场变现，从利益上来说，成为高房价的推波助澜者。

如果让公务员等特殊群体回归商品房市场，如果开征物业税后对手握数套房者进行高税率征税，我相信，那些拥有行政权力者将发生180度大转变，房价将大大降低。当手中有权者主动平抑房价，得益的是所有的购房者，而不是投资者。

取消经济适用房，是平抑特权、平抑房价的需要。

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