土地年限缩水岂让消费者当冤大头

买房之前，大多数市民最在意的是价格、户型、建筑质量以及周边环境等等，对于房子所处地块的土地使用年限恐怕并不怎么上心。日前，一项“南京热点楼盘土地年限大调查”的结果令人大跌眼镜，在全市100余家在售楼盘中，“缩水”10年以上的超过30家，甚至有的楼盘达20年。(10月31日《扬子晚报》)

根据规定，土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限，商业用地则为40年。考虑到从拿地、开工建设，到销售、交付使用的流水周期，购房者实际拥有的土地使用期限相应减少也是情理之中。然而，一些楼盘动辄缩水10年、20年，显然已经超出了正常范围，往往是由于开发商捂盘搁置、资金紧张等人为因素造成的。

与房屋质量、物业管理、环境设施等“缩水”问题相比，房屋土地使用年限“缩水”往往是购房者的关注盲点。等到购房后意识到这一问题时，便会产生一系列矛盾和纠纷。今年9月，因土地使用年限缩水20年，广东惠州一小区100多名业主和开发商发生冲突，导致一名女业主受伤。而在中山，围绕土地使用年限的投诉5年间超百宗，成为目前购房纠纷的重灾区。这些现象在体现消费者维权意识增强的同时，也暴露出房地产市场的一系列制度短板。

首先，相关政策并未明确开放商的告知责任，销售人员往往对土地使用期限避而不谈，侵害了消费者的知情权。调查中，九成买家表示不知道自己购买的房屋土地使用年限到底有多少，更不清楚从开发商手中拿到房屋入住后，究竟还有多长的土地使用期限。其次，很多地方政府部门的房产信息公开，也并不涉及土地使用期限。市民要想到相关部门查阅某楼盘土地剩余使用年限，不仅要出具身份证，还要出示楼盘开发商的介绍信，程序十分繁琐。此外，更重要的是，目前尚缺乏土地年限与商品房的联动定价机制。

不言而喻，土地出让金属于购房款的一部分，土地使用期限理应在房价上有所体现。同样的房产，剩余年限越长，使用价值越大，价格越高;反之，剩余年限缩水，使用价值减少，价格也应相应下调。但在现实中，40年期限的房子和70年期限的卖一个价，购房者还要为无形中损失的土地分摊使用年限白白埋单，这显然是不合理的。同时，尽管《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但并未明确如何续期，是否交钱等操作细节。而根据新修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》，土地使用期限届满后，将面临“根据社会公共利益需要收回该幅土地”、“重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”两种结果。因此，土地年限缩水还造成了购房者的隐性损失，使其不得不提前面对一些未知风险。

针对土地使用年限缩水现象，全国政协委员刘江龙曾在2010年两会期间提交建议，制定土地使用期限价格折算标准，将土地年限作为房屋价值评估的重要因素。对此，有关部门应予以积极响应，出台相应的政策法规，厘清开发商承担土地使用年限的“缩水”责任和对购房者的告知责任，通过更加全面透明的信息公开满足公众知情权，从而更好地保护广大消费者的合法利益，不当冤大头。