对楼市下跌前景需做好政策准备

【尽管楼价下跌为民意所望，但宏观经济层面很难承受断崖式下跌的情况发生，在今年经济下行压力较大的情况下尤其如此。】

刚刚结束的五一小长假，全国房地产市场交易冷清，甚至价格一向坚挺的北京等一线城市也出现松动迹象。这是历经超长繁荣周期，屡屡与调控政策博弈之后，楼市第一次在政策没有加码的情况下自行沉寂。市场发出的强烈信号是否意味着楼市步入下行周期，调控政策又将如何演变，成了当下既关系楼市中长期前景，也关系宏观经济走向的一个谜语。

就当下而言，说楼市已经步入下行通道为时尚早。尽管有五一小长假全国楼市的惨淡，以及此前一些城市楼市下行的事实，尽管楼市下行的舆论氛围已经形成，知名开发商中也不缺乏持看空立场者，但楼市下跌是临时反常还是已形成全局性趋势，未来一二三线城市是并行下行还是出现分化，目前尚未到下结论之时。匆忙断言，反可能升高政策面误判的风险。

在理想状态下，楼市下跌与否完全可以由市场自决，更何况，下跌与一直以来的调控方向合拍。长期以来形成的楼市泡沫已然成为一个制约消费内需、扭曲地方行政行为的大麻烦。如果楼市步入下行周期甚至转化为买方市场，不仅可为宏观经济去除一个重大隐患，而且对改善地方治理也有助益。一个与居民收入水平较匹配的楼市，也更容易满足居民的居住权并接纳更多新移民。

但在现实情境中，楼市的发育和演变从来不在真空中。一些地方政府近来表现出尝试打擦边球的冲动，就再一次显示出政策干预的惯性有多么强大。

需要指出的是，正如价格本身没有道德不道德一样，对于政府干预，也不宜简单以道德不道德衡量。在一个不健康的市场，必要的干预不可避免，而楼市就是这样一个市场。它几乎涵盖了主要的利益关系。房价牵扯着众多下游行业能否有效去库存重获市场空间，牵扯着银行能够承担多大压力避免杠杆化形成的系统性风险，牵扯着多数以房产为主要财富形式的家庭财富的增值或贬值，牵扯着依赖土地财政的地方能否控制政府性债务风险，并不导致行政行为出现另类扭曲。

现在的问题是，假如楼市真出现下跌趋势，政策面能否做好准备，以及应该做好什么准备。事实上，尽管楼价下跌为民意所望，但宏观经济层面很难承受断崖式下跌的情况发生，在今年经济下行压力较大的情况下尤其如此。既让楼市去泡沫，同时避免引发系统风险，政策面现在就需要做好准备。

比如银行的压力测试，到底银行能够承受房价多大的下跌压力，需要精细测试；房价下跌过猛会让下游行业失去多少市场，从哪里弥补损失；地方政府如何面对土地收入减少等等。这些必须做到心中有数。准备越充分，楼市下跌的副作用就越可控制，其正向作用也才有望显现。